Az Otthon Start Program fix 3 százalékos lakáshitele első látásra jelentősen megkönnyítheti az első lakás megszerzését. A kedvező finanszírozás azonban nemcsak a vásárlók lehetőségeit bővítette, hanem az ingatlanpiaci keresletet és az árakat is megmozgatta.
A Népszava Erkély című ingatlanpiaci podcastjában Sándor Tünde gazdasági szakújságíró Weston Gyöngyivel, a Családi Ingatlan Irodák tulajdonosával és Vincze Krisztiánnal, a GV Hitelközpont ügyvezetőjével beszélgetett az Otthon Start első piaci hatásairól, az önerő valós mértékéről, az árplafon következményeiről és a befektetők megjelenéséről.
A program egyik legtöbbet emlegetett előnye, hogy bizonyos feltételek mellett akár 10 százalékos önerővel is elérhető lehet a lakáshitel. Ez azonban nem jelenti azt, hogy néhány millió forint megtakarítással Budapesten vagy az agglomerációban automatikusan megvásárolható egy megfelelő ingatlan.
Az interjú egyik legfontosabb megállapítása szerint:
"5-10 millióról 10-15 millió forintra nőtt a minimális önerő."
Ennek oka nem elsősorban az önerő százalékos szabályának változása, hanem az ingatlanárak gyors emelkedése. Ha egy lakás ára 50 millió forintról 70 millió forintra nő, akkor ugyanaz a 10 százalékos önrész már 5 millió helyett 7 millió forintot jelent. A járulékos kiadásokkal és a banki értékbecslés kockázatával együtt a ténylegesen szükséges saját forrás ennél is magasabb lehet.
A lakásvásárlás saját forrásigénye nem merül ki a vételár 10 vagy 20 százalékában. A vevőnek további költségekkel és kockázatokkal is számolnia kell.
A 10 százalékos önerő jogi és banki lehetőség, nem pedig garancia arra, hogy a vásárlás 10 százaléknyi készpénzből megvalósítható.
A biztonságos lakásvásárláshoz ezért nem elegendő a minimális önerőt összegyűjteni. Szükség van külön tartalékra is, amelyből az előre nem látható költségek vagy egy alacsonyabb banki értékbecslés kezelhető.
Az Otthon Start egyik fontos feltétele a lakásokra vonatkozó négyzetméterár-korlát. Ennek célja, hogy a kedvezményes hitel ne korlátlanul drága ingatlanok megvásárlását támogassa.
A gyakorlatban azonban az árplafon piaci igazodási ponttá is válhat. Azok az eladók, akik korábban az 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt kínálták a lakásukat, könnyen úgy érezhetik, hogy van lehetőségük a program felső határáig emelni az árat.
Így a plafon nemcsak kizárja a drágább ingatlanokat, hanem felfelé is húzhatja azokat az árakat, amelyek korábban jóval a határ alatt voltak.
Egy 50 négyzetméteres lakás 1,2 millió forintos négyzetméteráron 60 millió forintba kerül. Ha az eladó a támogatott hitel 1,5 millió forintos korlátjához igazítja az árat, ugyanaz a lakás már 75 millió forintért jelenhet meg a piacon.
A 15 millió forintos áremelkedés nemcsak a vételárat növeli meg, hanem a szükséges önerőt, az illetéket, a hitelösszeget és a havi törlesztőrészletet is.
A fix 3 százalékos kamat jelentős megtakarítást eredményezhet a piaci kamatozású lakáshitelekhez képest. Ha azonban az olcsóbb finanszírozás miatt gyorsan emelkednek az ingatlanárak, a kamatkedvezmény egy része az eladóknál jelenhet meg magasabb vételár formájában.
Ez nem jelenti azt, hogy az Otthon Start ne lenne kedvező konstrukció. Azt viszont igen, hogy a vásárlónak a hitel feltételei mellett az ingatlan árát is kritikusan kell vizsgálnia.
Az olcsó hitel nem tesz automatikusan jó vétellé egy túlárazott ingatlant.
Érdemes összehasonlítani, hogy a kiválasztott lakás ára hogyan alakult az elmúlt hónapokban, mennyibe kerülnek a hasonló ingatlanok ugyanazon a környéken, és az ár indokolható-e az állapottal, az elhelyezkedéssel és a műszaki tartalommal.
A kedvezményes hitel nemcsak azokat mozgatja meg, akik azonnal saját otthonként használnák a megvásárolt lakást. Az elsőlakás-vásárlás feltételeinek megfelelő befektetők számára is vonzó lehet a fix 3 százalékos finanszírozás.
A befektetői kereslet több szempontból is nehezítheti a saját célra vásárlók helyzetét:
Különösen a jó közlekedésű, egy-másfél szobás fővárosi lakásoknál lehet erős a verseny, mert ezek saját lakhatásra és bérbeadásra egyaránt keresettek.
A hitelprogram rövid idő alatt képes jelentősen megnövelni a fizetőképes keresletet. Új lakásokat azonban nem lehet néhány hét vagy hónap alatt nagy mennyiségben létrehozni.
Ha a kereslet gyorsan nő, miközben a kínálat alig változik, annak jellemző következménye az áremelkedés. Az új beruházások megindulása hosszabb távon javíthatja a kínálatot, de az építési költségek, a telekárak, az engedélyezés és a kivitelezési idő miatt ez lassú folyamat.
A program rövid távú hatása ezért elsősorban a használtlakás-piacon jelenhet meg, ahol a meglévő kínálatért több vásárló versenyez.
A bank nem feltétlenül fogadja el automatikusan az adásvételi szerződésben szereplő vételárat az ingatlan értékeként. Saját értékbecslést készíttet, és a finanszírozható hitelösszeget ennek alapján határozza meg.
Ha például egy lakás vételára 75 millió forint, de a bank csak 68 millió forintra értékeli, akkor a finanszírozás alapja az alacsonyabb összeg lehet. A különbséget a vásárlónak további saját forrásból kell biztosítania.
Gyorsan emelkedő piacon ez különösen fontos kockázat, mert a hirdetési árak és a banki értékbecslések eltérő sebességgel követhetik a változásokat.
A program keretében elérhető legmagasabb hitelösszeg nem jelenti azt, hogy minden jogosult meg is kaphatja ezt az összeget.
A bank vizsgálja többek között:
A jogosultsági feltételek teljesítése tehát csak az első lépés. Ettől külön kérdés, hogy az adott ügyfél jövedelme és a kiválasztott ingatlan alapján mekkora hitelösszeget hagy jóvá a bank.
A kedvező kamat csökkenti a havi törlesztőrészletet, de a hitelt akár 20-25 éven keresztül kell fizetni. Ez idő alatt megváltozhat a család jövedelme, munkahelye, egészségi helyzete vagy kiadási szerkezete.
Nem célszerű kizárólag azt vizsgálni, hogy a bank mekkora havi törlesztést engedélyez. A biztonságosan vállalható összeg ennél alacsonyabb is lehet.
A hitelfelvétel után is maradjon:
Még a konkrét lakás kiválasztása előtt érdemes meghatározni, hogy a bankok mekkora hitelt adnának, milyen önerőt várnak el, és mekkora törlesztőrészlet vállalható biztonságosan.
Vizsgálja meg a környék hasonló ingatlanainak árait, az ingatlan műszaki állapotát és azt, hogy az Otthon Start bejelentése óta mennyit változott az ár.
A vételáron és az önerőn kívül az ügyvédi díjjal, az illetékkel, a banki költségekkel, a költözéssel és az esetleges felújítással is tervezni kell.
Legyen olyan tartalék, amelyből kezelhető, ha a bank a vételárnál alacsonyabb értéket állapít meg.
A lakás minősége, elhelyezkedése, fenntartási költsége és későbbi eladhatósága legalább olyan fontos, mint a hitel kamata.
Az Otthon Start alapvető feltételei azonosak, de a bankok jövedelemvizsgálata, értékbecslése, belső szabályai, kedvezményei és kapcsolódó költségei eltérhetnek.
Bizonyos feltételek mellett igen, de a bank kérhet magasabb önerőt, és az alacsonyabb értékbecslés miatt is több saját pénzre lehet szükség. A járulékos költségeket szintén külön kell finanszírozni.
Mert Budapesten és környékén az ingatlanárak emelkedése miatt már a 10 százalékos önerő is több millió forintot jelent. Ehhez hozzáadódnak a vásárlás költségei és a szükséges biztonsági tartalék.
Nem egyforma mértékben. A program feltételeinek megfelelő, jó elhelyezkedésű és kisebb alapterületű lakásoknál lehet a legerősebb a kereslet és az áremelkedés.
A programban megvásárolható lakás négyzetméterára nem haladhatja meg a meghatározott korlátot. A pontos jogosultságot mindig az aktuális szabályok és a bank számítása alapján kell ellenőrizni.
Nem. A 90 százalékos finanszírozás felső lehetőség, nem automatikus jogosultság. A bank az ügyfél jövedelme, az ingatlan értéke és saját belső szabályai alapján dönt.
A kapkodás jelentős kockázatot hordoz. A hitelképességet, az ingatlan jogi és műszaki állapotát, valamint a vételár realitását a foglaló kifizetése előtt ellenőrizni kell.
Az Otthon Start fix 3 százalékos kamata jelentős segítséget adhat az első lakás megvásárlásához. A program azonban a kereslet növelésével az árakra is hat, ezért a kedvezmény egy része magasabb vételár formájában jelenhet meg.
A 10 százalékos önerő lehetősége nem jelenti azt, hogy a lakásvásárlás alacsony megtakarítással kockázatmentesen megvalósítható. Budapesten és környékén a valós belépési küszöb az interjúban elhangzottak szerint már 10-15 millió forint lehet.
A biztonságos döntéshez előzetes hitelképességi vizsgálatra, több bank összehasonlítására, reális értékbecslésre és megfelelő pénzügyi tartalékra van szükség.
A GV Hitelközpont bankfüggetlen szakértői segítenek meghatározni a reálisan elérhető hitelösszeget, összehasonlítani a bankok ajánlatait, valamint végigkísérni a lakásvásárlót a hiteligényléstől a folyósításig.
A beszélgetés résztvevői: Sándor Tünde gazdasági szakújságíró, Weston Gyöngyi, a Családi Ingatlan Irodák tulajdonosa és Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezetője.
Az eredeti interjú címe: Így hat az árakra az Otthon Start - Tízmilliós önerő a belépő.
Megjelenés: Népszava, Erkély podcast, 2025. szeptember 30.
Megjegyzés: Ez a cikk nem szó szerinti leirat, hanem az interjú alapján készült saját szerkesztésű összefoglaló. A kiemelt, idézőjel nélküli blokkidézetek szerkesztői összefoglalások. A hitelprogram szabályai és a banki gyakorlat időközben változhattak, ezért hiteligénylés előtt mindig az aktuális feltételeket kell ellenőrizni.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
