Az Otthon Start Program szeptember 1-jétől igényelhető, de az első gyakorlati tapasztalatok alapján nem minden új építésű ingatlan vásárolható meg azonnal a kedvezményes hitelből. Különösen fontos lehet az építési engedély dátuma, valamint az, hogy az ingatlan rendelkezik-e már használatbavételi engedéllyel.
A Trend FM műsorában Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezetője beszélt arról, milyen problémát okozhat a 2022. január 1-je előtti építési engedély, miért nem indítható el bizonyos lakásoknál azonnal a hitelkérelem, és hogyan rendezheti át ez a szabály az új építésű lakások piacát.
A nehézség azoknál az új építésű ingatlanoknál jelentkezhet, amelyek:
Ezeknél az ingatlanoknál a hiteligénylés a beszélgetésben ismertetett jogszabály-értelmezés alapján nem indítható el addig, amíg az épület nem kapja meg a használatbavételi engedélyt.
"Nem lehet beadni a hiteligénylést bármely pénzintézethez, nem lehet megkezdeni ennek a hiteligénylésnek a folyamatát."
A bank emiatt nem tudja jóváhagyni a kérelmet, az ügyfél pedig nem tudja megkötni a kölcsönszerződést az adott ingatlanra.
Ha az új építésű ingatlan építési engedélye 2022. január 1-je után vált véglegessé, a folyamat eltérően alakulhat. Ilyenkor a hiteligénylés már a használatbavételi engedély megszerzése előtt elindulhat.
A szokásos banki folyamat ebben az esetben a következő:
Ez azt jelenti, hogy a banki előkészítés és döntés már az építkezés befejezése előtt megtörténhet, a tényleges pénzmozgás azonban továbbra is a használatbavételi engedélyhez kötődik.
A szabályozás egy időpont alapján különbséget tesz két, akár műszakilag nagyon hasonló beruházás között. Előfordulhat, hogy két épület egyaránt néhány hónapon belül elkészül, de az egyiknél azonnal elindítható a hiteligénylés, a másiknál pedig meg kell várni a használatbavételi engedélyt.
Vincze Krisztián szerint a gyakorlatban nehéz egyértelmű, műszaki vagy kockázati indokot találni erre a különbségtételre.
"Jelenleg ennek egyetlenegy oka van, hogy a jogszabályban tételesen megjelenik ez a dátum."
A bankoknak követniük kell a hatályos szabályozást. Ha olyan kérelmet fogadnának be, amelyet a jogszabály nem tesz lehetővé, azzal szembemennének az előírásokkal.
Felmerülhet, hogy a 2022 előtti engedéllyel rendelkező, de még használatbavételi engedély nélküli beruházások azért kerültek hátrányba, mert túl hosszú ideje nem készültek el.
A beszélgetés alapján azonban ez nem feltétlenül igaz. Sok ilyen építkezés szabályosan zajlik, és még az engedélyezett kivitelezési határidőkön belül van.
Az építési engedély megszerzése után általában meghatározott időn belül meg kell kezdeni a munkálatokat, majd további határidők vonatkoznak a kivitelezés befejezésére. Emiatt egy több éve engedélyezett beruházás is lehet jogszerű és megfelelő műszaki készültségű.
"Ezek szabályos építkezések, tehát nem futottak ki semmilyen határidőből."
A kizárás tehát olyan beruházásokat is érinthet, amelyek közel állnak az átadáshoz, és várhatóan hamarosan megszerzik a használatbavételi engedélyt.
Nem mindegy, hogy az adott lakás néhány hónapon belül, vagy csak egy-másfél év múlva kapja meg a használatbavételi engedélyt.
Ha a vevőnek 12-18 hónapot kell várnia a hiteligénylés megkezdésére, több kockázat is felmerül:
Normál újépítésűlakás-finanszírozásnál a hosszabb átadási idő önmagában nem feltétlenül lenne probléma, mert a banki folyamat korábban elindulhatna. Az érintett ingatlanoknál azonban éppen a hiteligénylés kezdete tolódik el.
Ha egy adott környéken több új építésű projekt közül lehet választani, a vevők várhatóan előnyben részesítik azt, amelynél az Otthon Start-kérelem már most elindítható.
A vásárló számára ez nagyobb biztonságot jelent:
"Szívesebben megy úgymond biztosra a vásárló."
Azok a beruházások, amelyeknél a hiteligénylés csak a használatbavételi engedély után indítható, emiatt versenyhátrányba kerülhetnek. Különösen igaz ez akkor, ha ugyanazon a lokáción belül van olyan alternatíva, amely azonnal finanszírozható.
A helyzet különösen nehéz azoknak, akik egy konkrét, érintett beruházásban találták meg az elképzeléseiknek megfelelő lakást.
Egy új építésű otthon kiválasztásánál az ügyfél számára meghatározó lehet:
Ha az ingatlan minden szempontból megfelelő, a vevő akár vállalhatja is a várakozást. Ezzel azonban azt a kockázatot is vállalja, hogy amikor hónapokkal később végre elindítható lenne a hitelkérelem, a program vagy a saját hitelképessége már nem ugyanúgy alakul.
Nem elegendő azt tudni, hogy az ingatlan új építésű. Pontosan meg kell vizsgálni, mikor vált véglegessé az építési engedély.
A néhány hónapos és a 12-18 hónapos várakozás között jelentős finanszírozási különbség van. A beruházó becslése mellett érdemes azt is megvizsgálni, milyen műszaki készültségben van az épület.
A banki ügyintézés megkezdésének időpontja nem azonos a folyósítás időpontjával. Bizonyos ingatlanoknál a kérelem már korábban beadható, másoknál meg kell várni a használatbavételi engedélyt.
Az adásvételi szerződésben szereplő részleteknek és határidőknek igazodniuk kell ahhoz, hogy a bank mikor tud szerződni és folyósítani.
Attól, hogy a konkrét kérelem még nem indítható el, az ügyfél jelenlegi pénzügyi helyzete előzetesen megvizsgálható. Ez azonban nem jelent garanciát arra, hogy hónapokkal később is ugyanaz lesz a banki döntés.
Ha hasonló lakás másik projektben már finanszírozható, érdemes összevetni a várakozás kockázatát a másik ingatlan esetleges kompromisszumaival.
Igen, a beszélgetés szerint később alkalmas lehet az Otthon Starttal történő vásárlásra. A probléma az, hogy használatbavételi engedély hiányában a hiteligénylés jelenleg nem feltétlenül indítható el.
Ebben az esetben az engedély dátumából eredő akadály megszűnhet, és a hiteligénylés a többi feltétel teljesülése esetén elindítható.
Nem. A kérelem és a hitelbírálat korábban elindulhat, de a tényleges folyósítás jellemzően csak a használatbavételi engedély megszerzése után történik meg.
Nem feltétlenül. Sok ilyen beruházás szabályosan, az engedélyezett határidőkön belül zajlik, és akár közel is lehet a befejezéshez.
Mert időközben változhatnak a program feltételei, a banki szabályok, az ügyfél jövedelmi helyzete vagy a hitelképessége.
Ez egyedi mérlegelést igényel. Meg kell vizsgálni a használatbavételi engedély várható időpontját, a fizetési ütemezést, az ügyfél pénzügyi tartalékát és az alternatív beruházásokat.
Az Otthon Start új építésű ingatlanoknál nemcsak az ügyfél személyes jogosultságától és hitelképességétől függ. Meghatározó lehet az építési engedély véglegessé válásának dátuma, valamint a használatbavételi engedély megléte is.
A 2022. január 1-je előtti építési engedéllyel rendelkező, még használatbavételi engedély nélküli ingatlanoknál a hiteligénylés megkezdése eltolódhat. Ez olyan beruházásokat is hátrányosan érinthet, amelyek szabályosan épülnek és rövid időn belül átadhatók lennének.
A vásárlónak ezért az ingatlan kiválasztása előtt nemcsak az árat, a műszaki tartalmat és az átadási időt kell ellenőriznie, hanem azt is, hogy a kedvezményes hitel kérelme mikor indítható el.
A GV Hitelközpont szakértői segítenek az ingatlan finanszírozhatóságának előzetes vizsgálatában, a banki feltételek összehasonlításában és a hiteligénylés teljes folyamatának előkészítésében.
A beszélgetés résztvevői: a Trend FM műsorvezetője és Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezetője.
Az interjú témája: Otthon Start és az új építésű ingatlanok finanszírozása.
Forrás: Trend FM.
Megjegyzés: Ez a cikk nem szó szerinti leirat, hanem az interjú alapján készült saját szerkesztésű összefoglaló. Az idézőjelben szereplő mondatok az átadott leiratból származnak. A jogszabályok, támogatási feltételek és banki gyakorlatok időközben változhattak, ezért hiteligénylés előtt mindig az aktuális szabályokat kell ellenőrizni.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
