Az Otthon Start Program keretében új építésű ingatlan is megvásárolható, de bizonyos beruházásoknál a hiteligénylés nem indítható el azonnal. A döntő kérdés az építési engedély dátuma és az, hogy az ingatlan rendelkezik-e már használatbavételi engedéllyel.
Az ATV műsorában Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezető tulajdonosa beszélt arról, hogyan működik egy új építésű lakás finanszírozása normál esetben, és milyen speciális korlátozás érintheti azokat a beruházásokat, amelyek építési engedélye 2022. január 1-je előtt vált véglegessé.
Új építésű ingatlan vásárlásakor gyakori, hogy a vevő már akkor kiválasztja és lefoglalja a lakást, amikor a társasház még épül. Előfordulhat, hogy a beruházás a vásárlás pillanatában még csak tervasztalon létezik, vagy a kivitelezés éppen csak megkezdődött.
A hagyományos folyamat általában így néz ki:
A bank tehát már hónapokkal az átadás előtt meghozhatja a hiteldöntést, miközben a tényleges folyósítás csak a használatbavételi engedély megszerzése után történik meg.
"A kölcsönszerződés aláírásra kerül, és megvárja azt az időpillanatot, amíg az építkezés elér abba a fázisba, hogy megkapja a használatbavételi engedélyt."
Az Otthon Start esetében van egy szűkebb, de több ezer lakást is érintő ingatlankör, ahol a banki folyamat megkezdésének feltétele az építési engedély dátuma.
Ha az új építésű ingatlan:
akkor a bank a beszélgetésben ismertetett szabályozás alapján nem tudja megkezdeni a kölcsönkérelem bírálatát. A vevőnek meg kell várnia a használatbavételi engedély megszerzését.
"A bank ennek a bírálatát megkezdeni nem tudja, csak miután a használatbavételi engedélyt is megkapják."
Ez nem azt jelenti, hogy az adott lakás később egyáltalán nem vásárolható meg Otthon Start hitelből. A probléma az, hogy a finanszírozási folyamat kezdete akár hónapokkal vagy több mint egy évvel is eltolódhat.
Ha az építési engedély 2022. január 1-je után vált véglegessé, a hiteligénylés már a használatbavételi engedély kiadása előtt elindítható lehet.
A bank ilyenkor:
A két beruházás között tehát akár csak az engedély dátuma jelentheti a különbséget, miközben műszakilag azonos készültségi szinten állhatnak.
Az interjú szerint a gyakorlatban nehéz olyan műszaki vagy banki kockázatot találni, amely önmagában indokolná a 2022. január 1-je előtti és utáni engedélyek eltérő kezelését.
"Jelenleg ennek egyetlenegy oka van, hogy a jogszabályban tételesen megjelenik ez a dátum."
Az építési engedély kiadásának időpontja önmagában nem gyorsítja vagy lassítja az építkezést. Egy 2021 végén engedélyezett projekt lehet ugyanolyan szabályos, műszakilag előrehaladott és piacképes, mint egy néhány nappal később engedélyezett beruházás.
A bankok ugyanakkor nem térhetnek el a jogszabályi előírástól, ezért a kérelmet csak akkor indíthatják el, amikor annak minden feltétele teljesül.
Fontos különbség, hogy a 2022 előtt engedélyezett, de még használatbavételi engedéllyel nem rendelkező projektek nem feltétlenül késedelmesek vagy szabálytalanok.
Az építési engedélyhez kapcsolódó határidők lehetővé teszik, hogy egy nagyobb beruházás több éven át tartson. A projekt jogszerűen haladhat, miközben még nem jutott el a használatbavételi engedélyig.
"Ezek szabályos építkezések, tehát nem futottak ki semmilyen határidőből."
A probléma tehát nem feltétlenül az épület műszaki állapotából vagy a beruházó mulasztásából következik, hanem a finanszírozás időzítéséből.
A várakozás hossza beruházásonként jelentősen eltérhet.
Ha az ingatlan néhány hónapon belül használatbavételi engedélyt kap, a helyzet még viszonylag könnyen áthidalható. Más a kockázat akkor, ha az átadás és az engedély megszerzése csak 12-18 hónap múlva várható.
Hosszabb idő alatt változhat:
A használatbavételi engedély kiadására a vevőnek nincs közvetlen ráhatása. A műszaki késedelem mellett jogi vagy adminisztratív akadályok is felmerülhetnek.
A döntés egyik legfontosabb szempontja, hogy milyen készültségi szinten áll az építkezés.
Ha a beruházás közel áll a befejezéshez, és a használatbavételi engedély megszerzése reálisan néhány hónapon belül várható, a várakozás még vállalható lehet.
Ilyenkor célszerű:
Hosszabb időtávnál már jelentősebb a bizonytalanság. A vevő nem tudhatja biztosan, hogy a program később változatlan formában elérhető lesz-e, és saját pénzügyi helyzete is módosulhat.
Ilyenkor érdemes más beruházásokat is összehasonlítani, különösen olyanokat, amelyeknél a hiteligénylés azonnal elindítható.
Ha ugyanazon a környéken több hasonló új építésű lakás közül lehet választani, a vevő általában előnyben részesíti azt, amelynél a banki folyamat már most megkezdhető.
"Szívesebben megy úgymond biztosra a vásárló."
Az érintett projektek emiatt versenyhátrányba kerülhetnek, még akkor is, ha az ingatlan műszakilag megfelelő, a vételára belefér a program korlátaiba, és maga a vásárló is hitelképes.
A finanszírozás kiszámíthatósága sok esetben felülírhatja az alaprajz, a tájolás vagy a műszaki tartalom kisebb előnyeit.
Az interjúban bemutatott esetekben előfordulhat, hogy:
mégsem indítható el azonnal a hiteligénylés, mert az adott beruházás építési engedélyének dátuma miatt meg kell várni a használatbavételi engedélyt.
Ez jól mutatja, hogy új építésű ingatlannál nemcsak az ügyfelet, hanem magát a beruházást és annak dokumentumait is előzetesen meg kell vizsgálni.
Egy új építésű ingatlan finanszírozásánál egyszerre kell értelmezni a támogatási feltételeket, a bankok belső szabályait, az ügyfél jövedelmi helyzetét és az ingatlan dokumentációját.
A független hitelszakértő segíthet:
Vincze Krisztián szerint nem szükséges, hogy az ügyfél saját maga járja végig az összes bankot.
"Attól, hogy valaki az egyik banknál nem hitelképes, a másiknál lehet az."
A független hitelközvetítők több bank feltételeit ismerik, és a szolgáltatásuk az ügyfél számára jellemzően díjmentes, mert sikeres ügylet esetén a bank fizeti a közvetítői díjat.
Igen, később megvásárolható lehet, de használatbavételi engedély hiányában a hiteligénylés megkezdése eltolódhat.
Nem feltétlenül. A probléma jellemzően nem a végleges jogosultság, hanem az, hogy a hitelkérelem csak később indítható el.
Mert a beszélgetésben ismertetett szabályozás a 2022. január 1-je előtti és utáni építési engedélyeket eltérően kezeli a hiteligénylés megkezdése szempontjából.
Nem. Érdemes megvizsgálni a beruházás tényleges műszaki készültségét, az engedélyezési helyzetet és a szerződésben vállalt határidőket is.
Igen. Az ügyfél pénzügyi helyzete előzetesen felmérhető, de ez nem jelent végleges banki jóváhagyást egy később benyújtandó hitelkérelemre.
A hosszabb várakozás egyik fő kockázata éppen az, hogy a jogszabályi vagy banki feltételek később eltérhetnek a jelenlegiektől.
Új építésű ingatlan vásárlásakor az Otthon Start finanszírozás nemcsak az ügyfél jövedelmétől és jogosultságától függ. Kulcskérdés lehet az építési engedély dátuma, a beruházás készültsége és a használatbavételi engedély várható időpontja is.
A 2022. január 1-je előtt engedélyezett, használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező beruházásoknál a hiteligénylés kezdete jelentősen eltolódhat. Rövid várakozás még kezelhető lehet, egy éven túli bizonytalanság azonban már komoly pénzügyi és jogi kockázatot jelenthet.
A lakás lefoglalása és az adásvételi szerződés aláírása előtt ezért az ügyfél hitelképessége mellett az ingatlan teljes finanszírozási hátterét is ellenőrizni kell.
A GV Hitelközpont szakértői segítenek a jogosultság, a hitelképesség és az új építésű ingatlan finanszírozhatóságának előzetes vizsgálatában, valamint a banki ajánlatok összehasonlításában.
A beszélgetés résztvevői: az ATV műsorvezetője és Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezető tulajdonosa.
Az interjú témája: Otthon Start új építésű ingatlanoknál - mire kell figyelni?
Forrás: ATV, 2025. szeptember 26.
Megjegyzés: Ez a cikk nem szó szerinti leirat, hanem az interjú alapján készült saját szerkesztésű összefoglaló. Az idézőjelben szereplő mondatok a rendelkezésre bocsátott átiratból származnak. A jogszabályok, támogatási feltételek és banki gyakorlatok időközben változhattak, ezért hiteligénylés előtt mindig az aktuális szabályokat kell ellenőrizni.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
