Az Otthon Start Program indulása után gyorsan kiderült, hogy a kedvező, fix 3 százalékos kamat önmagában még nem garantálja a sikeres lakásvásárlást. A jogosultsági feltételek teljesítése mellett az ügyfél jövedelme, meglévő hitelei, a kiválasztott ingatlan, a szükséges önerő és az egyes bankok eltérő gyakorlata is meghatározza, hogy a finanszírozás ténylegesen megvalósítható-e.
Az Otthon Start éles tapasztalatairól szóló webináron Mlinárik Márton és Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezetője a program indulása után felmerült valós ügyfélkérdéseket és gyakorlati problémákat vették végig.
Az alábbi összefoglaló nem szó szerinti leirat, hanem a webinár témái alapján készített, szerkesztett szakmai útmutató.
Az Otthon Start személyi feltételeinek teljesítése még nem jelenti automatikusan azt, hogy a bank jóvá is hagyja a kért hitelösszeget.
Két külön vizsgálatról van szó:
A programra való jogosultság nem azonos azzal, hogy a bank a kívánt hitelösszeget is oda fogja adni.
Előfordulhat tehát, hogy valaki megfelel az Otthon Start feltételeinek, mégis alacsonyabb összeget kap, adóstársat kell bevonnia, vagy egy másik banknál kell elindítania az igénylést.
A bankok eltérő módon értékelhetik ugyanazt az élethelyzetet. Ez különösen fontos lehet olyan jövedelmeknél, amelyek nem hagyományos, határozatlan idejű magyar munkaviszonyból származnak.
Eltérés lehet például az alábbiak megítélésében:
Az egyik pénzintézet által elutasított vagy részben elfogadott jövedelmet egy másik bank kedvezőbben is kezelheti. Emiatt nem érdemes egyetlen bank első válaszából általános következtetést levonni.
A hitelképesség vizsgálatakor nemcsak a ténylegesen fizetett hitelek számítanak. A bank figyelembe veheti a rendelkezésre álló hitelkereteket is, még akkor is, ha azokat az ügyfél nem használja.
Ilyen lehet:
Egy használaton kívüli hitelkártya is csökkentheti a vállalható új törlesztőrészletet. Emiatt az előzetes hitelképességi vizsgálat során az összes meglévő keretet és kötelezettséget fel kell térképezni.
Az Otthon Start egyik legvonzóbb eleme, hogy bizonyos esetekben akár 10 százalékos önerővel is megvalósítható lehet a vásárlás. A bank azonban ennél magasabb saját forrást is kérhet.
A tényleges önerőt befolyásolja:
A 10 százalékos önerő nem ígéret, hanem a finanszírozás lehetséges alsó határa.
A vevőnek a minimális önerőn túl az ügyvédi díjjal, illetékkel, közjegyzői költséggel, költözéssel és esetleges felújítással is számolnia kell.
A bank saját értékbecslést készíttet az ingatlanról. Ha az értékbecslő a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, a bank a finanszírozható összeget jellemzően az alacsonyabb értékhez igazítja.
Például egy 70 millió forintos vételárú ingatlant a bank 64 millió forintra is értékelhet. Ilyenkor a vevőnek a tervezettnél több saját forrásra lehet szüksége.
Ez különösen gyorsan emelkedő piacon jelent kockázatot, amikor a hirdetési árak rövid idő alatt elszakadhatnak a korábbi összehasonlító adatoktól.
Nagyobb kockázatú vagy nehezebben megítélhető ingatlannál érdemes lehet még az adásvételi szerződés előtt előzetesen megvizsgálni a banki finanszírozhatóságot.
Különösen indokolt lehet ez:
A hitelképes ügyfél sem tudja megvásárolni az ingatlant a tervezett hitelből, ha a bank a fedezetet nem fogadja el.
A finanszírozhatóság ellenőrzéséhez több dokumentumra is szükség lehet. A bank összevetheti a tulajdoni lapot, a térképmásolatot és az ingatlan valós állapotát.
Problémát okozhat például:
A bank nemcsak az ügyfelet vizsgálja, hanem azt is, hogy az ingatlan alkalmas-e megfelelő fedezetnek.
Új építésű lakásnál meghatározó lehet az építési engedély dátuma és a használatbavételi engedély megléte.
A webinár idején ismertetett gyakorlati tapasztalatok alapján bizonyos, 2022. január 1-je előtt véglegessé vált építési engedéllyel rendelkező beruházásoknál a hiteligénylés csak a használatbavételi engedély megszerzése után indulhatott el.
Ez jelentős különbséget okozhat két egyébként hasonló új lakás között:
Az osztatlan közös tulajdon önmagában nem feltétlenül kizáró ok. A bank azonban rendszerint részletes jogi dokumentációt kér.
Fontos lehet:
A bankok dokumentumigénye és elfogadási gyakorlata ebben az esetben is eltérhet.
A családi állapot hatással lehet arra, hogy kit kell bevonni az ügyletbe adósként vagy adóstársként. Házastársaknál a bank jellemzően mindkét felet vizsgálhatja, még akkor is, ha az ingatlan csak az egyik fél nevére kerül.
A vizsgálat során figyelembe vehetik:
Az élettársak helyzete eltérhet a házastársakétól, ezért a konkrét ügyletet mindig egyedileg kell megvizsgálni.
Az "első lakás" kifejezés nem minden esetben jelenti azt, hogy az igénylőnek korábban soha semmilyen ingatlantulajdona nem lehetett.
A jogosultság megítélésekor számíthat:
A tulajdoni múltat ezért nem érdemes emlékezet alapján megítélni. A megfelelő dokumentumokat és tulajdoni lapokat is át kell tekinteni.
A programhoz szükséges társadalombiztosítási jogviszony igazolása a gyakorlatban több kérdést is felvethet.
Külön vizsgálatot igényelhet:
Az igazolás beszerzését nem célszerű az adásvételi szerződés aláírása utánra hagyni, mert egy nem várt eltérés az egész finanszírozást veszélyeztetheti.
Az egyik legnagyobb kockázat, amikor a vevő előzetes banki vizsgálat nélkül írja alá az adásvételi szerződést és fizet foglalót.
A foglaló elvesztésének veszélyét növelheti, ha:
Az ideális sorrend: előzetes hitelképesség, ingatlanellenőrzés, banki összehasonlítás, majd adásvételi szerződés.
A hitelbírálat, az értékbecslés, a hiánypótlás, a szerződéskötés és a folyósítás időt igényel. A túl rövid határidő felesleges kockázatot teremt.
Az adásvételi szerződésben célszerű megfelelő időt hagyni:
A szerződést készítő ügyvédnek ismernie kell a finanszírozás szerkezetét, a saját forrás és a banki hitel tervezett sorrendjét.
A bank által engedélyezett maximális törlesztőrészlet nem feltétlenül azonos azzal az összeggel, amelyet a háztartás hosszú távon biztonságosan tud fizetni.
A döntésnél figyelembe kell venni:
A fix kamat kiszámíthatóvá teszi a hitelt, de a háztartás egyéb kiadásai és bevételei a futamidő alatt jelentősen változhatnak.
A támogatott kamat jelentős előny, de a teljes pénzügyi döntéshez más tényezőket is össze kell hasonlítani.
Vizsgálandó többek között:
Azonos kamat mellett is lehet különbség a bankok ajánlatai és az ügyintézés gyakorlata között.
Nem. A maximális hitelösszeg elérhetőségét az igazolt jövedelem, a meglévő kötelezettségek, az ingatlan értéke és a bank belső szabályai is befolyásolják.
A jogszabályi alapfeltételek azonosak, de a jövedelem elfogadása, az ingatlanértékelés, a dokumentumigény és a belső kockázati szabályok bankonként eltérhetnek.
Nem. Ez lehetséges minimum, de az értékbecslés és a bank döntése miatt magasabb saját forrásra is szükség lehet.
Igen. A hitelkeret akkor is csökkentheti az újonnan vállalható törlesztőrészletet, ha az ügyfél ténylegesen nem használja.
Igen, bizonyos feltételekkel. Általában megfelelő használati megosztási megállapodásra és rendezett jogi, műszaki dokumentációra van szükség.
Nem minden esetben. Az építési engedély dátuma és a használatbavételi engedély megléte befolyásolhatja, mikor indulhat el a hiteligénylés.
Lehetőleg még a konkrét ingatlan kiválasztása és a foglaló megfizetése előtt.
Az Otthon Start jelentős pénzügyi lehetőség, de a kedvező kamat mellett összetett jogosultsági, banki és ingatlanfedezeti feltételeket kell teljesíteni.
A sikeres vásárlás kulcsa az előzetes felkészülés. Még az ajánlattétel előtt tisztázni kell az ügyfél hitelképességét, a szükséges önerőt, az ingatlan finanszírozhatóságát és a banki folyamat várható időigényét.
A legtöbb probléma nem akkor keletkezik, amikor a bank elutasítja a kérelmet, hanem akkor, amikor a vevő előzetes ellenőrzés nélkül vállal szerződéses kötelezettséget.
A GV Hitelközpont bankfüggetlen szakértői több bank feltételeinek összehasonlításával, előzetes hitelképességi vizsgálattal és az ingatlan finanszírozhatóságának ellenőrzésével segítik az Otthon Start iránt érdeklődő ügyfeleket.
Az eredeti tartalom címe: Otthon Start éles tapasztalatok webinar - Itt a válasz minden kérdésedre!
Résztvevők: Mlinárik Márton és Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezetője.
Megjelenés: 2025. szeptember 24.
Megjegyzés: Ez a cikk nem szó szerinti átirat, hanem a webinár alapján készült szerkesztett szakmai összefoglaló. A blokkidézetek szerkesztői kiemelések, nem szó szerinti idézetek. A program szabályai és a banki gyakorlat időközben változhattak, ezért hiteligénylés előtt mindig az aktuális feltételeket kell ellenőrizni.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
