A lakáshitel felvétele nem a banki nyomtatvány kitöltésével kezdődik. Már az ingatlankeresés előtt érdemes tisztázni, hogy mekkora hitelösszeg érhető el, mennyi saját forrás szükséges, milyen költségekkel kell számolni, és milyen feltételekkel fogadhatja el a bank a kiválasztott ingatlant.
A Ypsilon Home lakásvásárlási podcastjában Mlinárik Márton Deák Dorka lakáshitel-szakértővel beszélgetett a hitelfelvétel teljes folyamatáról. Az adás bemutatja, hogyan érdemes felkészülni a banki bírálatra, mit jelent a 10 százalékos önerő, miért készül közjegyzői okirat, hogyan hat az infláció egy hosszú távú hitelre, és milyen szerepe lehet a lakástakaréknak.
Sok vásárló előbb találja meg a lakást, és csak ezután kezdi vizsgálni, hogy megkaphatja-e hozzá a szükséges hitelt. Ez fordított sorrend, amely különösen a foglaló kifizetése után okozhat komoly problémát.
A biztonságos sorrend:
"A hitelfelvétel feltételei, felkészülés a hitelre" - a beszélgetés központi témája, hogy a banki folyamatra nem utólag, hanem már a lakáskeresés előtt fel kell készülni.
A bank nemcsak azt vizsgálja, hogy az ügyfélnek van-e rendszeres jövedelme. A teljes pénzügyi helyzetet, a munkaviszonyt és a meglévő kötelezettségeket is áttekinti.
A vizsgálat kiterjedhet többek között:
Ugyanazt a jövedelmet a bankok eltérően értékelhetik. Ami az egyik pénzintézetnél nem vagy csak részben fogadható el, az egy másik banknál megfelelő lehet.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató meghatározza, hogy a havi igazolt jövedelem mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. Ez azonban jogszabályi és banki felső határ, nem feltétlenül az ügyfél számára ideális havi terhelés.
A saját költségvetésben számolni kell:
Nem célszerű kizárólag azért a maximális hitelösszeget felvenni, mert a banki szabályok ezt még lehetővé teszik.
Bizonyos feltételek teljesülése esetén egy lakásvásárlás akár 10 százalékos önerővel is finanszírozható lehet. Ez azonban lehetőség, nem automatikus banki kötelezettségvállalás.
"10% önerővel vásárolni? Tényleg lehetséges?" - igen, de csak akkor, ha az ügyfél és az ingatlan is megfelel a szükséges feltételeknek.
A ténylegesen szükséges saját forrást befolyásolja:
Ha például a vételár 60 millió forint, de a bank csak 55 millió forintra értékeli az ingatlant, a finanszírozást az alacsonyabb érték korlátozhatja. Ilyenkor a vásárlónak a tervezettnél több saját pénzt kell biztosítania.
A vételár saját forrásból fizetett részén kívül több további költség is felmerülhet:
A teljes megtakarítást ezért nem célszerű önerőként felhasználni. A vásárlás után is szükség van pénzügyi tartalékra.
A bank számára az ingatlan fedezet. Ezért nem elegendő, hogy a vevő és az eladó megállapodott egy vételárban: a pénzintézet saját szakértővel is megvizsgáltatja az ingatlant.
Az értékbecslő figyelembe veheti:
A banki érték alacsonyabb lehet a vételárnál. Ez az egyik leggyakoribb oka annak, hogy a vásárlónak a tervezettnél több önerőre van szüksége.
Nem minden lakóingatlanként használt épület fogadható el automatikusan hitelfedezetként.
Külön ellenőrzést igényelhet:
A foglaló megfizetése előtt ezért nemcsak az ügyfél hitelképességét, hanem az ingatlant is meg kell vizsgálni.
A pontos folyamat bankonként és ügyületenként eltérhet, de általában az alábbi lépésekből áll:
A folyamatban hiánypótlásra is szükség lehet, ezért az adásvételi szerződésben reális fizetési határidőket kell meghatározni.
A lakáshitel-szerződéshez rendszerint közjegyzői okirat kapcsolódik. Ezt az ügyfelek gyakran kizárólag a bank érdekeit védő dokumentumnak tekintik.
"Kinek az érdeke a közjegyzői okirat?" - elsősorban a bank követelésének közvetlen végrehajthatóságát biztosítja, de egyben hitelesen rögzíti az ügyfél nyilatkozatait és a vállalt kötelezettségeket is.
A közjegyző feladata, hogy:
A közjegyző nem a bank értékesítője és nem az ügyfél hiteltanácsadója, hanem független jogi közreműködő.
A bankok különböző akciókban részben vagy egészben visszatéríthetnek bizonyos induló költségeket.
Ilyen lehet:
A visszatérítés sokszor feltételekhez kötött, és előfordulhat, hogy a hitel rövid időn belüli kiváltása vagy végtörlesztése esetén az összeget vissza kell fizetni. Ezért az akció részletes feltételeit is el kell olvasni.
Hosszú futamidejű, végig fix kamatozású hitelnél a havi törlesztőrészlet nominálisan változatlan maradhat. Közben a bérek és az általános árszint emelkedhetnek, így ugyanaz a törlesztőrészlet idővel a jövedelem kisebb részét teheti ki.
"Az infláció lehet jó számodra? Igen!" - egy fix kamatozású hitel reálterhe idővel csökkenhet, ha a jövedelem emelkedik, miközben a törlesztőrészlet változatlan marad.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy az infláció minden esetben előnyös. Ha a jövedelem nem követi az árak emelkedését, a háztartás egyéb kiadásai nőnek, miközben a törlesztést ugyanúgy fizetni kell.
A végig fix kamatozás legnagyobb előnye a kiszámíthatóság. A törlesztőrészletet nem emeli meg egy későbbi piaci kamatemelkedés.
Ez különösen fontos lehet akkor, ha:
A rövidebb kamatperiódusú hitel bizonyos időszakokban olcsóbb lehet, de a későbbi kamatfordulókor a törlesztőrészlete megemelkedhet.
A lakástakarék-pénztár rendszeres megtakarítással segíthet lakáscélú forrást képezni. A megtakarítás felhasználható lehet például:
A különböző lakástakarék-termékeknél eltérhet a futamidő, a bónusz, a költség és a felhasználás feltételrendszere. Emiatt nemcsak a hirdetett megtakarítási bónuszt, hanem a teljes konstrukciót kell összehasonlítani.
Az előtörlesztés csökkentheti a fennálló tőketartozást és a később fizetendő kamatot. Nem minden esetben ez azonban a legjobb pénzügyi döntés.
Érdemes összevetni:
Alacsony, végig fix kamatozású hitelnél nem feltétlenül célszerű minden megtakarítást azonnal előtörlesztésre fordítani, különösen akkor, ha emiatt megszűnne a család pénzügyi tartaléka.
Az online kalkulátor jó kiindulópont lehet, de nem látja az ügyfél teljes helyzetét, és nem feltétlenül tartalmazza az egyes bankok összes belső szabályát.
Nem mindig kezeli pontosan:
A kalkulátor eredménye ezért nem tekinthető banki hitelígéretnek.
Előzetes vizsgálat alapján jó becslés adható, de a végleges döntéshez rendszerint szükséges a teljes dokumentáció és a kiválasztott ingatlan értékbecslése is.
Nem. Az alacsonyabb banki értékbecslés, az ingatlan típusa vagy a bank belső szabálya miatt magasabb önerőre lehet szükség.
Mert a bank a rendelkezésre álló hitelkeret egy részét lehetséges havi kötelezettségként veheti figyelembe.
A bankok jellemzően közjegyzői okiratba foglalt tartozáselismerő vagy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérnek a folyósításhoz.
Végig fix kamatozásnál a hitel reálterhe idővel csökkenhet, ha a jövedelem emelkedik. Ez azonban nem garantált, és az infláció a háztartás egyéb kiadásait is növeli.
Lehetőleg már az ingatlankeresés előtt, de legkésőbb az ajánlattétel és a foglaló kifizetése előtt.
A lakáshitel felvétele összetett pénzügyi és jogi folyamat. A megfelelő hitel kiválasztásánál nemcsak a kamatot kell figyelembe venni, hanem a jövedelem elfogadhatóságát, a meglévő kötelezettségeket, a szükséges önerőt, az ingatlan banki értékét és a hitelfelvétel teljes költségét is.
A legfontosabb lépés az előzetes felkészülés. Ha a vásárló már az ingatlankeresés előtt tisztázza a hitelképességét és a reálisan vállalható költségkeretét, kisebb az esélye annak, hogy a finanszírozás az adásvételi szerződés aláírása után hiúsul meg.
A GV Hitelközpont bankfüggetlen szakértői segítenek a hitelképesség előzetes felmérésében, a bankok ajánlatainak összehasonlításában, az ingatlan finanszírozhatóságának ellenőrzésében és a teljes hitelfelvételi folyamat lebonyolításában.
A beszélgetés résztvevői: Mlinárik Márton ingatlanspecialista és Deák Dorka lakáshitel-szakértő.
Az eredeti epizód címe: Hitelfelvétel lakásvásárláshoz - Itt van minden infó, amire szükséged lesz!
Műsor: Ypsilon Home / Mlinárik Márton lakásvásárlási podcast.
Az epizód hossza: körülbelül 42 perc.
Megjegyzés: Ez a cikk nem szó szerinti leirat, hanem a hanganyag és a hozzá kapcsolódó források alapján készült saját szerkesztésű szakmai összefoglaló. Az idézőjelben szereplő kérdések az epizódhoz kapcsolódó, közzétett fejezet- és videócímekből származnak; a hozzájuk kapcsolódó magyarázatok szerkesztett összefoglalások. A hitelfeltételek és a banki gyakorlat időközben változhattak, ezért hiteligénylés előtt mindig az aktuális szabályokat kell ellenőrizni.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
