2025 elején egyszerre több olyan változás került a lakásvásárlók figyelmének középpontjába, amely érdemben befolyásolhatta a hitelfelvételt és az ingatlanpiaci döntéseket. Az 5 százalékos THM-plafon, a nyugdíjcélú megtakarítások lakáscélú felhasználásának lehetősége és a kisebb önerő mind azt a kérdést erősítették fel: érdemes most ingatlant vásárolni, vagy célszerűbb kivárni?
A Pesti Házak Zrt. PHodcast című műsorának 2025. január 27-i adásában Szalay Attila, a Pesti Házak Zrt. értékesítési vezetője Rátonyi-Máté Judit hitelszakértővel beszélgetett a 2025-ös lakáspiac várható alakulásáról és az új finanszírozási lehetőségekről.
Az alábbi cikk nem szó szerinti leirat, hanem a beszélgetés alapján készített, saját szerkesztésű szakmai összefoglaló. A cikk a 2025 elején ismert piaci és szabályozási helyzetet mutatja be.
A lakáspiac alakulását nem egyetlen intézkedés határozza meg. A keresletet, az árakat és a hitelfelvételi kedvet egyszerre befolyásolhatja:
Ha a finanszírozás olcsóbbá válik, vagy több háztartás jut hozzá az önerőhöz, az rövid idő alatt növelheti a fizetőképes keresletet. Ha eközben a kínálat nem bővül ugyanilyen gyorsan, az árak emelkedhetnek, és csökkenhet az alkulehetőség.
A THM, vagyis a teljes hiteldíjmutató nemcsak a hitel kamatát tartalmazza, hanem a hitelhez kapcsolódó, jogszabály szerint figyelembe veendő költségek jelentős részét is. Ezért alkalmasabb különböző hitelajánlatok összehasonlítására, mint a kamat önmagában.
Az 5 százalékos THM-plafon célja az volt, hogy egy meghatározott lakáshitel-körben kedvezőbb finanszírozást tegyen elérhetővé. A gyakorlatban azonban fontos kérdés, hogy:
Az alacsony THM önmagában még nem jelenti azt, hogy minden igénylő ugyanazt az ajánlatot kapja. A bank külön vizsgálja az ügyfél jövedelmét, meglévő hiteleit és a kiválasztott ingatlant.
Egy több tízmillió forintos, hosszú futamidejű lakáshitelnél már néhány százalékpontos kamatkülönbség is jelentős eltérést okozhat a havi törlesztőrészletben és a teljes visszafizetendő összegben.
A kedvezőbb THM előnye lehet:
A vásárlónak ugyanakkor nemcsak azt kell megvizsgálnia, hogy a bank szerint mekkora törlesztést vállalhat, hanem azt is, hogy ez az összeg hosszú távon saját élethelyzetében biztonságosan fizethető-e.
Amikor a hitel olcsóbbá válik, több vásárló tud belépni a piacra, illetve ugyanaz a jövedelem magasabb hitelösszeget tehet lehetővé. Ez növelheti a keresletet, különösen a jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú és könnyen finanszírozható lakások iránt.
A növekvő kereslet következménye lehet:
Ezért az alacsonyabb hitelköltség nem feltétlenül jelenti azt, hogy érdemes bármilyen áron azonnal vásárolni.
A beszélgetés egyik központi témája a nyugdíjcélú megtakarítások lakáscélú felhasználásának lehetősége volt. Ez olyan háztartások számára teremthetett új mozgásteret, amelyeknek rendszeres jövedelmük van, de a lakásvásárláshoz szükséges önerő nem állt teljes egészében rendelkezésre készpénzben.
A megtakarítás felhasználása szóba jöhetett például:
A nyugdíjmegtakarítás felhasználása rövid távon segítheti a lakáscél megvalósítását, de hosszú távon csökkenti a nyugdíjas évekre félretett vagyont.
A döntést nemcsak a lakásvásárlás pillanatnyi előnye alapján kell meghozni. Érdemes mérlegelni:
Fiatalabb életkorban a kivett összeg hosszú évek hozamától eshet el. Idősebb korban viszont rövidebb idő áll rendelkezésre a nyugdíj-megtakarítás újbóli felépítésére. A döntés ezért minden esetben egyedi pénzügyi számítást igényel.
Bizonyos feltételek mellett a korábbi, jellemzően legalább 20 százalékos önerő helyett akár 10 százalék saját forrással is megvalósulhat egy lakásvásárlás.
Ez különösen azoknak jelenthet segítséget, akik:
A kisebb önerő ugyanakkor magasabb hitelösszeget, nagyobb havi törlesztést és kisebb pénzügyi biztonsági tartalékot is jelenthet.
A jogszabály által megengedett magasabb finanszírozási arány nem jelenti azt, hogy a bank minden esetben a vételár 90 százalékát biztosítja.
A tényleges finanszírozást befolyásolhatja:
A kisebb önerő lehetőség, nem banki ígéret. A vásárlás előtt pontosan meg kell vizsgálni, hogy az adott ügyfél és az adott ingatlan mellett alkalmazható-e.
A bank saját értékbecslést készíttet az ingatlanról. Ha a vételár magasabb a bank által elfogadott forgalmi értéknél, a finanszírozás alapja rendszerint az alacsonyabb érték lesz.
Például:
Gyorsan emelkedő piacon ez különösen fontos kockázat, mert a hirdetési árak hamarabb változhatnak, mint a banki összehasonlító értékek.
A podcast címében szereplő legfontosabb kérdésre nincs mindenki számára azonos válasz. A döntést nemcsak az aktuális kamat vagy az árak várható iránya alapján kell meghozni.
A lakásvásárlás időzítését nem lehet biztos ár- vagy kamatjóslatra alapozni. A saját pénzügyi helyzet és a megfelelő ingatlan fontosabb, mint a piac tökéletes mélypontjának eltalálása.
Sokan azért halasztják el a vásárlást, mert további kamatcsökkenésre számítanak. Ez valóban olcsóbb hitelt eredményezhet, de közben az ingatlanárak emelkedhetnek.
Egy későbbi kedvezőbb kamat mellett:
A már meglévő hitel később kiváltható lehet kedvezőbb konstrukcióval, amennyiben a piaci és ügyfélfeltételek ezt lehetővé teszik. A túlárazott ingatlan vételárát azonban utólag nem lehet hitelkiváltással csökkenteni.
A gyorsan változó piacon előnyt jelent, ha a vásárló már a megfelelő lakás megtalálásakor tudja, milyen hitellel számolhat.
Az előzetes hitelképességi vizsgálat során tisztázható:
Ez csökkenti annak kockázatát, hogy a vásárló a foglaló kifizetése után szembesüljön a finanszírozás hiányával.
A legjobb hitel nem feltétlenül az, amelynek a reklámozott kamata a legalacsonyabb.
Össze kell vetni:
A bankok ugyanazt az ügyfelet eltérően is megítélhetik, különösen vállalkozói, külföldi vagy változó jövedelem esetén.
A három lehetőség együttes alkalmazása nagyobb ingatlan megvásárlását teheti elérhetővé. Ugyanakkor könnyen előfordulhat, hogy a vásárló:
Ezért nem azt kell vizsgálni, hogy technikailag mekkora ingatlan vásárolható meg, hanem azt, hogy milyen finanszírozás marad hosszú távon is biztonságos.
Egy meghatározott feltételekkel elérhető lakáshitel-ajánlati korlátot, amelynél a teljes hiteldíjmutató nem haladja meg az előírt szintet. A pontos jogosultság és banki feltételek külön vizsgálatot igényelnek.
Nem. A THM a kamaton túl több, a hitelhez kapcsolódó költséget is figyelembe vesz, ezért alkalmasabb az ajánlatok összehasonlítására.
A 2025 eleji szabályok meghatározott esetekben lehetővé tették a nyugdíjcélú megtakarítás lakáscélú felhasználását. A konkrét feltételeket és az adózási, pénzügyi következményeket minden esetben ellenőrizni kell.
Nem. A 10 százalékos önerő csak bizonyos ügyfeleknél és ingatlanoknál alkalmazható. A bank magasabb saját forrást is előírhat.
Nem lehet kizárólag a kamatvárakozás alapján dönteni. A későbbi alacsonyabb kamat mellett az ingatlan ára magasabb is lehet.
Lehetőleg még az ingatlan kiválasztása és a foglaló megfizetése előtt.
A 2025 elején megjelenő új lehetőségek - az 5 százalékos THM-plafon, a nyugdíjmegtakarítás lakáscélú felhasználása és a kisebb önerő - több háztartás számára tehették elérhetővé a lakásvásárlást.
Ezek a lehetőségek ugyanakkor nem helyettesítik a részletes pénzügyi tervezést. Az alacsonyabb önerő magasabb hitelt, a nyugdíjmegtakarítás felhasználása kisebb időskori vagyont, az olcsóbb hitel pedig élénkebb keresletet és magasabb ingatlanárakat is eredményezhet.
A "venni vagy várni" kérdésre ezért nem a piac általános iránya adja meg a választ, hanem az, hogy a vásárló megtalálta-e a megfelelő ingatlant, rendelkezik-e biztonságos finanszírozással, és hosszú távon is vállalható-e számára a döntés.
A GV Hitelközpont szakértői segítenek a hitelképesség előzetes felmérésében, a banki ajánlatok összehasonlításában, a szükséges önerő meghatározásában és a teljes lakáshitel-folyamat előkészítésében.
A beszélgetés résztvevői: Szalay Attila, a Pesti Házak Zrt. értékesítési vezetője és Rátonyi-Máté Judit hitelszakértő.
Az eredeti epizód címe: Lakáspiac 2025 - THM-plafon, Nyugdíjmegtakarítás és Kisebb Önerő: Venni vagy Várni?
Műsor: Pesti Házak Zrt. - PHodcast.
Megjelenés: 2025. január 27.
Az epizód hossza: körülbelül 44 perc.
Megjegyzés: Ez a cikk nem szó szerinti átirat, hanem a feltöltött hanganyag és az epizód hivatalos forrásadatai alapján készült saját szerkesztésű szakmai összefoglaló. A blokkidézetek szerkesztői kiemelések, nem szó szerinti idézetek. A pénzügyi szabályok és banki ajánlatok időközben változhattak, ezért döntés előtt mindig az aktuális feltételeket kell ellenőrizni.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
