Egy lakásvásárlás nemcsak azon múlik, hogy sikerül-e megtalálni a megfelelő ingatlant és megegyezni az eladóval. A finanszírozás során felmerülő apró részletek akár az egész ügyletet meghiúsíthatják.
Mlinárik Márton ingatlanspecialista Vincze Krisztiánnal, a GV Hitelközpont ügyvezető tulajdonosával beszélgetett a lakáshitelek leggyakoribb buktatóiról, a bankok eltérő gyakorlatáról és arról, hogyan érdemes felkészülni egy hitelből történő ingatlanvásárlásra.
A hitelfelvétel lehetőséget teremt arra, hogy ne kelljen hosszú éveken keresztül összegyűjteni egy ingatlan teljes vételárát.
"A hitel egy időgép. Előrehozza azt, amire amúgy 20 évig gyűjtenél."
A hitelért fizetett kamat ebből a szempontból az idő ára. Nem mindegy azonban, hogy ezt az árat melyik banknál, milyen kamattal, milyen futamidő alatt és milyen egyéb feltételekkel fizeti meg az ügyfél.
Egy első látásra kedvezőnek tűnő konstrukció a teljes futamidő alatt akár több millió forinttal is drágább lehet egy másik ajánlatnál.
Sokan automatikusan annál a pénzintézetnél érdeklődnek lakáshitel iránt, ahol a bankszámlájukat vezetik. Ez kényelmes megoldásnak tűnhet, de egyetlen bank ajánlatából nem lehet megállapítani, hogy az valóban megfelelő-e.
A bankok eltérő módon kezelhetik többek között:
Előfordulhat, hogy ugyanaz az ügyfél az egyik banknál megfelelő hitelajánlatot kap, míg egy másik banknál alacsonyabb hitelösszegre jogosult, vagy egyáltalán nem kap finanszírozást.
Ezért a hitel kiválasztásánál nem elegendő kizárólag a kamatot vagy a havi törlesztőrészletet összehasonlítani.
A hosszabb futamidő általában csökkenti a havi törlesztőrészletet. Ettől azonban a hitel nem feltétlenül lesz kedvezőbb.
Például egy húsz- vagy huszonöt éves futamidő kényelmesebb havi kiadást eredményezhet, miközben a teljes visszafizetendő összeg jelentősen magasabb lesz.
A hitelajánlatok összehasonlításakor ezért legalább az alábbi adatokat együtt kell vizsgálni:
A megfelelő konstrukció nem feltétlenül az, amelynek a legalacsonyabb a havi törlesztőrészlete, hanem az, amely az ügyfél pénzügyi helyzetéhez, terveihez és biztonságosan vállalható terhelhetőségéhez illeszkedik.
Az egyik legnagyobb kockázat akkor keletkezik, amikor a vásárló úgy írja alá az adásvételi szerződést és fizeti ki a foglalót, hogy előtte nem történt megfelelő hitelképességi vizsgálat.
A vásárló gyakran abból indul ki, hogy stabil jövedelemmel biztosan megkapja a szükséges hitelt. A banki döntés azonban nemcsak a jövedelemtől függ.
A problémát okozhatja például:
Amennyiben a bank nem folyósítja a szükséges összeget, a vásárló nem feltétlenül mentesül automatikusan az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségei alól. Rosszul kialakított szerződés esetén akár a foglaló is veszélybe kerülhet.
Ezért az adásvételi szerződés aláírása előtt célszerű:
Gyakran találkozhatunk azzal az állítással, hogy egy ingatlan már tízszázalékos önerővel is megvásárolható.
Ez bizonyos esetekben valóban lehetséges, de nem automatikus jogosultság. Az alacsonyabb önerő alkalmazhatósága az ügyfél személyes helyzetétől, az ingatlan értékétől, típusától és a választott bank szabályaitól is függhet.
Fontos különbség van továbbá a vételár és a bank által megállapított forgalmi érték között.
Ha például egy ingatlan vételára 60 millió forint, de a bank értékbecslője csak 55 millió forintra értékeli, a finanszírozás alapja jellemzően nem a magasabb vételár lesz. Emiatt a vásárlónak a tervezettnél több saját pénzre lehet szüksége.
Az önerő meghatározásakor ezért nem érdemes kizárólag a vételár egy előre kiszámított százalékával kalkulálni.
Az ingatlan hétköznapi megnevezése és banki besorolása nem feltétlenül egyezik meg.
Egy épületet a tulajdonos, az eladó vagy az ingatlanközvetítő családi házként mutathat be, miközben a banki vagy támogatási szabályok alapján más kategóriába tartozik.
A besorolás hatással lehet:
A bank az ingatlan tényleges műszaki kialakítását, alapját, fal- és tetőszerkezetét, önállóságát, tulajdoni viszonyait és a nyilvántartásban szereplő adatokat egyaránt vizsgálhatja.
A besorolást ezért még a szerződéskötés előtt tisztázni kell, különösen akkor, ha a finanszírozás valamilyen kedvezményes vagy támogatott hitel feltételeire épül.
Gyakori probléma, hogy egy ingatlant korábban kibővítettek, átalakítottak vagy hozzáépítettek, de a változtatásokat nem vezették át megfelelően a nyilvántartásokban.
Ilyen lehet például:
Ha a valós állapot, a tulajdoni lap és a térképmásolat nem egyezik, a bank megtagadhatja a finanszírozást, vagy csak az ingatlan egy részét veheti figyelembe az érték megállapításakor.
A "majd később rendezzük" megoldás azért kockázatos, mert az engedélyezési és földhivatali eljárások több hetet vagy akár hónapot is igénybe vehetnek. Ez könnyen összeütközésbe kerülhet az adásvételi szerződés fizetési határidejével.
Az ingatlan energetikai állapota már nemcsak a várható rezsiköltségeket befolyásolja.
Egyes hitelkonstrukcióknál az energetikai minősítés hatással lehet:
Egy korszerűbb, alacsonyabb energiaigényű ingatlan finanszírozása kedvezőbb lehet, míg egy rossz energetikai állapotú épületnél a vásárlónak a hiteltörlesztés mellett jelentős felújítási költségekkel is számolnia kell.
Az energetikai tanúsítványt ezért nem pusztán az adásvételhez szükséges kötelező dokumentumként érdemes kezelni, hanem a vásárlási döntés egyik fontos pénzügyi alapjaként.
A banki értékbecslés célja nem annak meghatározása, hogy a vásárlónak mennyit ér az ingatlan, hanem annak felmérése, hogy a fedezet szükség esetén milyen értéken értékesíthető.
A banki érték ezért alacsonyabb lehet a vételárnál, különösen akkor, ha:
Az alacsonyabb értékbecslés következménye általában az, hogy a bank kevesebb hitelt biztosít. A különbséget a vásárlónak saját forrásból kell kipótolnia.
A lakásvásárlás kockázata jelentősen csökkenthető, ha a finanszírozás vizsgálata nem az adásvételi szerződés aláírása után kezdődik.
Még az ingatlankeresés elején érdemes meghatározni, hogy a jövedelem, a meglévő kötelezettségek és az élethelyzet alapján körülbelül mekkora hitelösszeg érhető el.
Nemcsak a kamatokat, hanem az elfogadási szabályokat és a teljes visszafizetendő összeget is össze kell vetni.
A tulajdoni lap, a térképmásolat, az ingatlan besorolása, az esetleges terhek és a tényleges műszaki állapot ellenőrzése még a foglaló kifizetése előtt indokolt.
A szükséges saját forrás nem feltétlenül azonos a vételár húsz vagy tíz százalékával. Számolni kell az értékbecslés eltérésével, az illetékkel, az ügyvédi díjjal és az esetleges felújításokkal is.
Az adásvételi szerződésben szereplő fizetési határidőknek igazodniuk kell az értékbecslés, a hitelbírálat, a szerződéskötés és a folyósítás várható időigényéhez.
Egy bankfüggetlen hitelszakértő feladata nem merül ki abban, hogy megmutassa, melyik bank kínálja a legalacsonyabb kamatot.
A tanácsadás része lehet:
A cél nem egyszerűen az, hogy az ügyfél valamilyen hitelt kapjon, hanem hogy a finanszírozás biztonságosan végigvihető és hosszú távon is vállalható legyen.
A legtöbb hitelprobléma nem a banki igénylés beadásakor kezdődik, hanem jóval korábban: amikor a vásárló ellenőrzés nélkül feltételezi, hogy megfelelő összegű hitelt fog kapni, az ingatlan biztosan finanszírozható, és minden eltérés később is rendezhető.
Egyetlen hiányzó dokumentum, eltérő banki szabály, problémás ingatlanbesorolás vagy alacsonyabb értékbecslés is elegendő lehet ahhoz, hogy felboruljon a teljes vásárlási folyamat.
A finanszírozás előzetes megtervezése ezért ugyanolyan fontos, mint a megfelelő ingatlan kiválasztása.
A GV Hitelközpont bankfüggetlen szakértői több bank ajánlatának összehasonlításával, előzetes hitelképességi vizsgálattal és a teljes hitelfelvételi folyamat támogatásával segítik az ingatlanvásárlókat.
Igen, bizonyos esetekben igen. Ez függ az adásvételi szerződés tartalmától és a meghiúsulás körülményeitől. A finanszírozási feltételeket ezért az ügyvéddel már a szerződés elkészítésekor rendezni kell.
Nem. A tízszázalékos önerő lehetősége feltételekhez kötött, és a bank saját finanszírozási szabályai is befolyásolhatják. Az értékbecslés eredménye miatt további saját forrásra is szükség lehet.
Mert a bankok kamatai, jövedelem-elfogadási szabályai, ingatlanra vonatkozó feltételei és maximális hitelösszegei eltérhetnek.
Nem. A kalkulátor tájékoztató jellegű eredményt ad, de nem vizsgálja teljeskörűen az ügyfél élethelyzetét, az ingatlan állapotát és az egyes bankok belső szabályait.
Lehetőleg már az ingatlankeresés megkezdése előtt, de legkésőbb az ajánlattétel és a foglaló kifizetése előtt.
A beszélgetés résztvevői: Mlinárik Márton ingatlanspecialista és Vincze Krisztián, a GV Hitelközpont ügyvezető tulajdonosa.
Az eredeti interjú címe: Hitel-banánhéjak, avagy hogyan mehet füstbe a lakásvásárlás.
Telefon: +36 20 / 474-2534
Székhely: 1094 Bp., Bokréta u. 32-36.
Iroda: 1065 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky u. 57. II. épület., 3. emelet
Copyright © GVHITEL 2016 - Minden jog fenntartva.
Minden tartalom akár csak részbeni felhasználása, kizárólag csak a GVHITEL előzetes jóváhagyásával lehetséges.
